ИПОТЕКА

Внести в Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300- I "О защите прав потребителей" (в редакции Федерального закона от 9 января 1996 года № 2-ФЗ) (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992, № 15, ст.766; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 3, ст.140; 1999, № 51, ст.6287; 2002, № 1, ст. 2) следующие изменения :

1) в преамбуле:

а) абзац первый после слов «потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами» дополнить словом «, застройщиками», после слов «(выполнении работ, оказании услуг» дополнить словами «, передачи жилого помещения в будущем», после слов «изготовителях (исполнителях, продавцах» дополнить словом «, застройщиках»;

б) дополнить абзацем следующего содержания:

«застройщик — организация независимо от ее организационно-правовой формы, индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок (земельные участки) и осуществляющие строительство, реконструкцию многоквартирного дома или индивидуального жилого дома с последующей передачей жилых помещений в многоквартирном доме или индивидуальных жилых домов потребителям.».

2) в статье 8:

а) в наименовании и в пункте 1 статьи после слов «изготовителе (исполнителе, продавце» дополнить словом «, застройщике)»;

б) пункт 2 после слов «изготовителя (исполнителя, продавца» дополнить словами «, застройщика»;

в) дополнить статью пунктами 3 — 6 следующего содержания:

« 3. Информация о застройщике и проекте жилищного строительства должна содержаться в проектной декларации. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации (в том числе в электронных) в течение месяца с момента получения застройщиком разрешения на строительство. Привлечение для строительства денежных средств потребителей до опубликования проектной декларации и получения разрешения на строительство не допускается.

4. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком, а также саморегулируемой организацией, членом которой является застройщик . Потребители вправе ознакомиться с проектной декларацией и внесенными в нее изменениями и дополнениями.

5. Застройщик обязан внести изменения и дополнения в проектную декларацию в течение десяти дней с момента изменения договоров с потребителями, касающихся сведений о застройщике и проекте жилищного строительства. Такие изменения и дополнения подлежат публикации в порядке, установленном для публикации проектной декларации.

6. Потребитель вправе обратиться к застройщику с требованием представить для ознакомления:

разрешение на строительство;

технико-экономическое обоснование проекта строительства;

заключение о государственной экспертизе проектной документации, если требование о такой экспертизе установлено законодательством Российской Федерации;

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибылей и убытков за три последних года или за фактический период предпринимательской деятельности застройщика;

аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика, а если застройщик существует менее года, то за фактический период предпринимательской деятельности.»;

3) в статье 9:

а) наименование и пункт 1 после слов «(исполнитель, продавец» в соответствующем падеже дополнить словом «, застройщик» в соответствующем падеже;

б) дополнить пунктом 1¹ следующего содержания:

«1¹ . Дополнительно к информации, указанной в пункте 1 настоящей статьи, застройщик предоставляет потребителю информацию, являющуюся составной частью проектной декларации и включающую в себя информацию:

об учредителях застройщика (имена физических лиц, наименование, реквизиты, юридические адреса юридических лиц); о саморегулируемой организации, членом которой является застройщик; о проектах жилищного строительства, в которых участвовал застройщик; о количестве заключенных с потребителями договоров, указанных в пункте 5 настоящей статьи;

о финансовом положении застройщика, в том числе основных показателях предпринимательской деятельности за последние три года, а в случае, если застройщик занимается предпринимательской деятельностью менее трех лет — за период от момента постановки на налоговый учет до момента предоставления информации; о размере и составе собственных средств; о наличии или об отсутствии страховщиков и поручителей.

По требованию потребителя застройщик обязан представить ему для ознакомления учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах, установленны е формы отчетности о финансово-хозяйственной деятельности, документы о платежеспособности.»;

в) дополнить пунктами 5 — 10 следующего содержания:

«5. Информация о договорах застройщика с иными организациями или индивидуальными предпринимателями, а также о договорах застройщика или иных лиц с потребителями, на основании которых построенные жилые помещения в многоквартирном доме или индивидуальные жилые дома должны быть переданы потребителям или иным лицам, в том числе о договорах, на основании которых к потребителям переходят права требования о передаче жилых помещений в многоквартирных домах или индивидуальных жилых домов, либо договорах, заключенных третьими лицами, действующими на основании поручений застройщика или иных лиц, должна быть отражена в книге учета договоров.

Книга учета договоров по поручению застройщика ведется независимой специализированной организацией , являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг, осуществляющим деятельность по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг. Перепоручение специализированной организацией ведения книги учета договоров другим организациям не допускается.

6. Книга учета договоров состоит из разделов, содержащих записи обо всех договорах с потребителями, в том числе о договорах об уступке права требования по передаче жилого помещения в строящемся или реконструируемом многоквартирном доме или индивидуального жилого дома. Номер раздела соответствует кадастровому номеру земельного участка, на котором осуществляется строительство или реконструкция индивидуального жилого дома, или присвоенному застройщиком номеру жилого помещения в строящемся или реконструируемом многоквартирном доме.

Разделы книги учета договоров должны содержать сведения:

о кадастровых номерах земельных участков, на которых осуществляется строительство или реконструкция многоквартирного дома или индивидуальных жилых домов, о присвоенных застройщиком номерах жилых помещений, а также их площадях, этажах, количестве комнат в соответствии с проектной документацией;

о договорах, заключенных с потребителями (виды договоров, даты их заключения и номера);

о потребителях, с указанием документов, удостоверяющих их личность;

о застройщиках или иных лицах, заключивших с потребителями договоры, в соответствии с которыми у потребителей должны возникнуть права собственности на строящиеся жилые помещения в многоквартирных домах или индивидуальные жилые дома;

об изменениях и дополнениях договоров, а при расторжении договоров — также об основаниях их расторжения;

о документах, подтверждающих передачу жилого помещения в многоквартирных домах, индивидуального жилого дома потребителю;

об исполнении договоров;

о датах внесениях записей, фамилиях и должностях лиц, уполномоченных вести книгу учета договоров.

Сведения об учете договоров в книге учета договоров указываются в договорах посредством совершения специальных надписей с указанием дат и номеров записей в книге учета договоров.

Все записи в книге учета договоров и выписки из этих книг нумеруются и заверяются подписями должностных лиц независимой специализированной организации и застройщика и скрепляются их печатями.

Документы, подтверждающие полномочия должностных лиц ставить свои подписи в книге учета договоров и в выписке из этой книге, представляются застройщиком специализированной организации, осуществляющей учет договоров.

Листы в книге учета договоров должна быть прошиты, пронумерованы, скреплены печатью специализированной организации, застройщика и подписями руководителей, главных бухгалтеров специализированной организации и застройщика.

7. Специализированная организация выдает потребителю выписку из книги учета договоров в день внесения записей в книгу учета договоров.

8. Сведения, имеющиеся у специализированной организации, о жилых помещениях в строящихся или реконструируемых многоквартирных домах и об индивидуальных жилых домах, права на которые принадлежат застройщику, иным организациям, индивидуальным предпринимателям, представляются гражданам, имеющим намерение приобрести такие дома или помещения.

9. Книги учета договоров, а также документы, являющиеся основанием для внесения записей в книгу учета договоров, сдаются специализированной организацией на хранение сроком на десять лет в архивные учреждения субъектов Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в течение года после передачи всех жилых помещений в многоквартирном доме или индивидуальных жилых домов потребителю.

10. Лица, виновные в нарушении требований, регулирующих порядок ведения книг учета договоров, несут административную, гражданско-правовую, уголовную ответственность в соответствии с федеральными законами.»;

4) статью 10 дополнить пунктами 4 — 5 следующего содержания:

« 4. Дополнительно к информации, предусмотренной пунктами 1 и 2 настоящей статьи, застройщик предоставляет потребителю информацию о проекте жилищного строительства, являющуюся составной частью проектной декларации и включающую в себя информацию:

о цели проекта жилищного строительства, этапах его реализации и их сроках, о государственной экспертизе проектной документации;

об условиях внесения потребителями денежных средств;

о земельном участке (земельных участках), предназначенном для застройки (реконструкции) многоквартирным домом или индивидуальными жилыми домами; о праве на земельный участок (земельные участки); о собственнике, если земельный участок (земельные участки) передан застройщику в аренду; о моменте передачи земельного участка (земельных участков) в собственность застройщика; о границах и площади земельного участка (земельных участков); о размещении на нем жилых домов и элементов благоустройства;

о местоположении строящегося многоквартирного дома или строящихся индивидуальных жилых домов и их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

о количестве квартир в строящемся многоквартирном доме или количестве строящихся индивидуальных жилых домов, описание их технических характеристик;

об организациях и индивидуальных предпринимателях, которым застройщик передал права требования на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах или на строящиеся индивидуальные жилые дома, а также о лицах, которым застройщик поручил заключать от имени застройщика или от собственного имени с потребителями договоры, указанные в пункте 5 статьи 9 настоящего Закона;

о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, предназначенных для передачи физическим и юридическим лицам;

о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме или собственников индивидуальных жилых домов;

о порядке определения стоимости одного квадратного метра жилья, условий и порядка ее изменения;

об условиях возврата денежных средств, внесенных потребителями в случаях расторжения или изменения договоров, указанных в пункте 5 статьи 9 настоящего Закона;

о сроках передачи в эксплуатацию многоквартирного дома или индивидуальных жилых домов, о перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в принятии объекта строительства в эксплуатацию;

о возможных финансовых и прочих рисках проекта жилищного строительства или реконструкции и мерах по добровольному или обязательному страхованию застройщиком таких рисков;

о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы.

5. Если строительство многоквартирного дома или индивидуальных жилых домов не может быть завершено в установленный договорами с потребителями срок, застройщик не позднее чем за два месяца до его истечения обязан опубликовать информацию об этом в средствах массовой информации, предложить потребителям внести необходимые изменения в договоры и внести эти изменения во все экземпляры проектной декларации.

Изменение срока строительства, установленного договором с потребителем, производится в порядке, установленном гражданским законодательством.»;

5) статью 15 после слов "изготовителем (исполнителем, продавцом» дополнить словом «, застройщиком»;

6) пункт 5 статьи 28 дополнить абзацами 6 — 8 следующего содержания:

«В случае нарушения застройщиком или иным лицом, имеющим с потребителем договор, в соответствии с которым у потребителя должно возникнуть право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме или на индивидуальный жилой дом, сроков выполнения работ по строительству многоквартирного дома или индивидуального жилого дома застройщик или иное лицо, имеющее обязательства перед потребителем, по требованию потребителя обязаны уплатить неустойку в размере одной двухсотой учетной ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации, от цены договора за каждый день просрочки начиная со следующего дня после установленного договором срока по день фактического выполнения обязательств по такому договору. Уплата неустойки не освобождает застройщика или иное лицо, имеющее обязательства перед потребителем, от возмещения убытков потребителя.

Застройщик или иное лицо, имеющее с потребителем договор, в соответствии с которым у потребителя должно возникнуть право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме или на индивидуальный жилой дом, и не выполнившее своих обязательств о передаче потребителю жилого помещения в построенном многоквартирном доме или построенного индивидуального жилого дома либо об уступке потребителю прав требований о передаче жилого помещения в многоквартирном доме, индивидуального жилого дома, обязано по требованию потребителя возвратить ему вложенные денежные средства и все доходы, которые застройщик или указанное иное лицо извлекли или должны были извлечь от использования денежных средств потребителя с того момента, когда они узнали или должны были узнать о невозможности выполнения своих обязательств.

В случае невозвращения застройщиком или указанным иным лицом денежных средств потребителю при невозможности завершения строительства по причинам, не зависящим от потребителя, потребитель приобретает долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства пропорционально средствам, уплаченным им по договору.»;

7) статью 40 после слов "изготовитель (исполнитель, продавец" в соответствующих числе и падеже дополнить словом ", застройщик" в соответствующих числе и падеже;

8) в статье 41:

а) наименование после слов " (исполнителя, продавца" дополнить словом ", застройщика";

б) после слов "Изготовитель (исполнитель, продавец" дополнить словом ", застройщик";

9) статьи 42 и 43 после слов "(исполнители, продавцы" в соответствующем падеже дополнить словом ", з астройщики" в соответствующем падеже;

10) статьи 44 и 46 после слов "продавцы (изготовители, исполнители" в соответствующем падеже дополнить словом ", застройщики" в соответствующем падеже.

Статья 2

Статью 2 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 9, ст. 1096) дополнить частью третьей следующего содержания:

«Отношения, связанные с вложением физическими лицами денежных средств в строительство жилых помещений (квартир, индивидуальных жилых домов) для собственного проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли), регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.».

Главу 14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 1, ст.1; 2003, № 27, ст.2700; № 46 ст. 4434; № 50 ст. 4847) дополнить статьями 14.28 и 14.29 следующего содержания:

«Статья 14.28. Нарушение правил ведения книги учета договоров

1. Несвоевременное или неточное внесение записей о договорах, в соответствии с которыми на построенные жилые помещения в многоквартирных домах или индивидуальные жилые дома должно возникнуть право собственности у граждан, в книгу учета договоров либо нарушение сроков или уклонение от выдачи выписки из книги учета договоров, а равно невыполнение или ненадлежащее выполнение специализированной организацией иных законных требований потребителя или действующего от его имени лица, в случаях, установленных законодательством, -влечет наложение административного штрафа на должностных лиц независимой специализированной организации в размере от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

2. Незаконный отказ от внесения записей в книгу учета договоров или уклонение от внесения записей в книгу учета договоров, в соответствии с которыми на построенные жилые помещения в многоквартирных домах или индивидуальные жилые дома должно возникнуть право собственности у граждан, либо внесение по вине уполномоченной специализированной организации в книгу учета договоров недостоверных сведений в случаях, установленных законодательством, -влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от тридцати до сорока минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от трехсот до четырехсот минимальных размеров оплаты труда.

Статья 14.29. Уклонение от поручения специализированной организации ведения книги учета договоров

1. Уклонение от передачи специализированной организации договоров, в соответствии с которыми на построенные жилые помещения в многоквартирных домах или индивидуальные жилые дома должно возникнуть право собственности у граждан, а также документов и информации, которые составляют систему ведения книги учета договоров, в случаях, установленных законодательством, -влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

2. Уклонение от передачи застройщиком специализированной организации полномочий на ведение книги учета договоров в случаях, установленных законодательством, -влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от двухсот до трехсот минимальных размеров оплаты труда.».

Статья 4

Информация о заключенных до вступления в силу настоящего Федерального закона договорах, указанных в подпункте «д» пункта 3 статьи 1 настоящего Федерального закона, должна быть отражена в книгах учета договоров в течение двух месяцев со дня его вступления в силу.

Статья 5

Настоящий Федеральный закон вступает в силу через один месяц со дня его официального опубликования.

Президент Российской Федерации

Москва, Кремль

Проект федерального закона « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья» направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

Предметом законопроекта является внесение изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», в Федеральн ый закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений » и в Кодекс Российской Федерации об административных правонаруш ениях.

Необходимость подготовки законопроекта вызвана тем, что большое количество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике есть случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Есть случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

С целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагается заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом и другими правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также «о совместной деятельности», «инвестиционный договор», «о долевом инвестировании», «долевого строительства», «об уступке прав требований» и др.

Подобные сделки нередко заключаются застройщиками, организациями, которым застройщики передают права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками. Законопроектом вводится понятие «застройщик», которое необходимо для обеспечения стабилизации уступки таких прав, поскольку застройщик обладает земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получает разрешение на строительство и имеет первичные права требования от подрядчиков передачи результата строительства. Определение понятия «застройщик» скоординировано с аналогичным понятием, содержащимся в проекте Градостроительного кодекса Российской Федерации. Аналогичные понятия, содержащиеся в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», при их признании утратившими силу в связи с принятием проекта Жилищного кодекса Российской Федерации применяться не будут.

Принятие законопроекта позволит унифицировать судебную практику. В обобщении Верховным Судом Российской Федерации 19 сентября 2002 г. практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов, указывается на трудности судов, связанные с правовой оценкой таких договоров, и неоднозначной практикой рассмотрения связанных с ними дел. Верховным Судом сделан вывод о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.

Законопроект в части внесения изменений в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» разграничивает вложения инвестиций в строительство как в объекты предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли от потребительских целей участия граждан в строительстве жилья. Отношения между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для жилищного строительства, по своему экономическому содержанию формально имеют некоторое сходство с инвестиционной деятельностью, регулируемой Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Однако, для граждан жилое помещение в большинстве случаев не является объектом предпринимательской деятельности, а предназначено для их личного проживания.

Законопроект обеспечивает однозначное распространение действия Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на отношения, возникающие между потребителями и застройщиками при передаче (уступке) прав требований на еще не существующее жилое помещение.

Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, обеспечения формирования рынка доступного жилья законопроект вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Застройщик в составе проектной декларации предоставляет потребителю сведения об учредителях, о реализуемых им проектах строительства, о своем финансовом положении, о размере и составе его собственных средств; информацию о наличии или об отсутствии страховщиков и поручителей. Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации (в том числе в электронных) в течение десяти дней с момента получения им разрешения на строительство. Привлечение денежных средств потребителей до публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство не допускается. По требованию потребителя застройщик обязан представить ему также для ознакомления учредительные документы, установленные формы отчетности о финансово-хозяйственной деятельности, документы о платежеспособности.

Законопроект устанавливает обязательность учета договоров в специальной книге, ведение которой поручается застройщиком независимой специализированной организации, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг, осуществляющей деятельность по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, что не запрещается Федеральны м законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Книга учета должна содержать информацию о всех договорах застройщика либо иных лиц с потребителями, в соответствии с которыми созданные в результате строительства жилые помещения должны перейти в собственность потребителей. Учет прав на каждое жилое помещение осуществляется в одном разделе книги, что способствует предотвращению появления притязаний нескольких лиц на одно жилое помещение.

Пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрена уплата потребителю неустойки исполнителем в случае нарушения сроков выполнения работы в размере трех процентов цены выполнения работы. Проект предусматривает дополнение этой статьи обязанностью застройщика или иного лица, имеющего обязательства перед потребителем, уплатить потребителю неустойку на нарушение сроков выполнения работ по строительству жилого дома в размере одной двухсотой учетной ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации, что соразмерно последствиям нарушенных обязательств.

Законопроект предусматривает в качестве меры ответственности за отказ застройщика передать построенные квартиры потребителям в счет их средств, внесенных на стадии строительства, возврата им помимо вложенных денежных средств также всех доходов , которые застройщики извлекли или должны были извлечь из использования средств потребителей. Такая ответственность соразмерна стоимости реализации квартир на момент окончания строительства и не дублирует положения о возмещении убытков потребителю (пункт 2 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), под которыми понимается возмещение недополученных доходов при обычных условиях гражданского оборота (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иные последствия нарушения прав потребителей застройщиками либо иными лицами, имеющими договоры с потребителями, определяются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

С целью повышения ответственности застройщика, иных лиц, заключающих с потребителями договоры, в соответствии с которыми права на созданное в результате строительства жилое помещение переходят от застройщика к этим лицам, законопроект предусматривает внесение дополнений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части установления административной ответственности за уклонение застройщика от поручения специализированной организации ведения книги учета договоров, а также за нарушение специализированной организацией правил ее ведения.

В случае принятия федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья» не потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение или принятие других актов федерального законодательства.

Принятие федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и
законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья» не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.