ИПОТЕКА

Внести в Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 года N 4015-I "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 2, ст.56; Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 1, ст.4; 2002, № 18, ст.1721; 2003, № 50, ст. 4858) следующие изменения и дополнения:

1) в статье 4:

а) пункт 2 дополнить подпунктом 4 следующего содержания:

«4) риском возникновения ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного ипотекой (далее – ипотечное страхование).»;

б) дополнить пунктом 4¹ следующего содержания

«4¹. В случаях, указанных в подпункте 4 пункта 2 настоящей статьи, страхователем является заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры. При этом предмет ипотеки определяется в соответствии с требованиями, установленными законодательством об ипотеке.»;

2) статью 9 дополнить пунктом 4 следующего содержания:

«4. Страховым случаем по договору ипотечного страхования является случай, когда сумма денежных средств, вырученная от реализации предмета ипотеки и распределенная в порядке, установленном законодательством об
ипотеке, является недостаточной для удовлетворения требований кредитора, являющегося залогодержателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования.»

3) в статье 10:

а) пункт 2 дополнить абзацем следующего содержания:

«При осуществлении ипотечного страхования страховая сумма не может превышать 20% от страховой стоимости недвижимости, являющейся предметом ипотеки.»;

б) дополнить пунктом 7¹ следующего содержания:

«7¹. При осуществлении ипотечного страхования правила о суброгации, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации, не применяются.»;

в) дополнить пунктом 7² следующего содержания:

«7². При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном ипотекой, права выгодоприобретателя по договору ипотечного страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.»

4) пункт 1 статьи 11 дополнить абзацем следующего содержания:

«Страховая премия при осуществлении договора ипотечного страхования уплачивается единовременно (без рассрочки) в сроки, установленные сторонами договора ипотечного страхования, а при досрочном отказе страхователя от договора – уплаченная страховщику страховая премия возврату не подлежит.»;

5) пункт 2 статьи 28 изложить в следующей редакции:

«2. Учет операций по страхованию объектов личного страхования, а также объектов ипотечного страхования, предусмотренных соответственно подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, и учет операций по страхованию иных объектов страхования ведутся раздельно.».

Президент Российской Федерации

Москва, Кремль

Основной целью законопроекта является совершенствование правового регулирования деятельности участников рынка ипотечного жилищного кредитования в целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения.

В законопроекте предполагается предусмотреть положения об изменении и дополнении Закона об организации страхового дела, содержащие нормы, которые находятся в логической взаимосвязи с другими нормами и направлены на создание условий для эффективного использования института ипотечного страхования.

Основные цели создания системы страхования ипотечных кредитных рисков состоят в формировании благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов; увеличении доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья; создании условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья; повышении доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.

Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации рисков при значительных объемах застрахованных кредитов.

Опыт стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что, чем выше доля кредита в стоимости залога (К/З), тем больший кредитный риск банк берет на себя. Возрастает риск того, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки и реализации его с торгов банку не удастся компенсировать свои потери — расходы, связанные с обращением взыскания и продажей имущества с торгов, просроченные проценты по кредиту, остаток невыплаченного долга и другие издержки кредитора.

В последние десятилетия в мире появляется все больше кредитных продуктов, характеризующихся более высоким уровнем соотношения суммы кредита и стоимости залога (свыше 70%). Увеличение соотношения суммы кредита и стоимости залога означает расширение клиентской базы, рост числа заемщиков и увеличение объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, имеющим необходимые для погашения кредита стабильные доходы, но не имеющим необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (например, молодым семьям).

Банки, увеличивая сумму кредита по отношению к стоимости залога, стараются снизить возникающие при этом риски и застраховать себя от возможных потерь в случае дефолта заемщика. Поэтому кредитные продукты с повышенным уровнем соотношения К/З обычно сопровождаются требованием страхования ипотечных рисков.

Страхование ипотечных кредитных рисков (или ипотечное страхование) обеспечивает защиту кредитора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

Внедрение системы страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору и страховой компании разделить эти риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога.

Банк является предпринимателем, и предоставление банковского кредита — предпринимательская деятельность, следовательно, возможно страхование банком своего предпринимательского риска, в частности и в объеме ответственности заемщика. Но страхователем в этом случае должен выступать только сам банк-кредитор, заемщик им быть не может (статья 933 ГК РФ).

Этот вид страхования имеет существенные недостатки:

— выплата премий банком производится из чистой прибыли, что ложится на заемщика дополнительным финансовым бременем (банк все эти расходы перекладывает на заемщика);

— при уступке прав требования третьим лицам договор страхования предпринимательской деятельности прекращает свое действие (уступка прав – очень важная сделка, например, для Агентства по жилищному ипотечному кредитованию).

Статья 932 ГК РФ допускает страхование ответственности за нарушение договора лишь в случаях, предусмотренных законом.

Целесообразно принятие дополнения к ФЗ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» о страховании ипотечных рисков как страховании ответственности заемщика по кредитному договору, согласно которому данная система страхования создается и регулируется отдельно от других видов страхования.

Законопроект предусматривает, что страховое возмещение выплачивается кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить сумму непогашенного основного долга и другие ассоциированные затраты. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной в договоре между заемщиком и страховщиком. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания.

В данном законопроекте предлагается, кроме описания данного вида страхования дополнительной ответственности заемщика по кредитному договору, принять следующие нормы:

·  Распределение рисков между страховщиком и первоначальным кредитором . Ввести ограничение на процент покрытия рисков 20%. Такое решение оставляет много возможностей для выбора такой схемы распределения рисков, которая отвечала бы потребностям кредитора, способствовала достижению основных целей страхования и в то же время не допускала освобождения кредитора от всех видов риска. В отсутствие риска понести какой бы то ни было ущерб у кредитора пропадают стимулы проводить андеррайтинг и обслуживание застрахованных кредитов так, как если бы они были не застрахованы.

·  Защита потребителей. Заемщик – владелец жилья не должен нести финансовых обязательств перед ипотечным страховщиком по погашению оставшейся невыплаченной суммы кредита после того, как страховщик исполнил платежное требование застрахованного кредитора.

·  Отдельный учет. Устав должен предусматривать отдельный учет резервов для данного вида страхования.

Внесение предлагаемых изменений и дополнений в Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» станет важным фактором развития рынка ипотечного страхования, что соответствует интересам заемщиков-залогодателей, поскольку для значительной части граждан ипотечный кредит станет более доступным.

В случае принятия Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации» не потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение или принятие других актов федерального законодательства.

Реализация Федерального закона «О внесении изменений в Закон
Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации» не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.