ИПОТЕКА

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ("Собрание законодательства РФ", 1997, N 30, ст. 3594; 2001, № 16, ст. 1533; 2002, № 15, ст. 1377; 2003, № 24, ст. 2244) следующие изменения:

1)  пункт 1 статьи 4 дополнить абзацем вторым следующего содержания:

«Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.»;

2)  В статье 7:

а) пункт 2 дополнить абзацем вторым следующего содержания:

«В случае если Единый государственный реестр прав ведется на магнитном носителе, сведения, подлежащие предоставлению любому лицу в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, предоставляются не позднее, чем в рабочий день, следующий за днем обращения за такими сведениями.»;

б) абзац первый пункта 3 изложить в следующей редакции:

«3. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, а также сведения о недееспособности или ограничении дееспособности правообладателя предоставляются в установленном законом порядке только:»

абзац второй после слова «правообладателям» дополнить словами «или их законным представителям»;

абзац третий после слова «правообладателя» дополнить словами «или от его законного представителя»;

в) дополнить пунктом 6 следующего содержания:»

«6. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, имеет право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей.

К такой статистической информации относятся, в том числе, сведения об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период времени, обобщенная информация о субъектном составе или объектах таких сделок, информация о среднестатистической цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация.»;

3)  пункт 1 статьи 8 изложить в следующей редакции:

«1. Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, а также статистическая информация, указанная в пункте 6 статьи 7 настоящего Федерального закона, в том числе, в случае, если Единый государственный реестр прав ведется на магнитном носителе, предоставляется за плату, если иное не установлено законом.»;

4)  пункт 2 статьи 11 дополнить новым абзацем вторым следующего содержания:

«Размер платы за регистрацию договора ипотеки между юридическим и физическим лицами, смены залогодержателя вследствие перехода прав по договору об ипотеке или договору, включающему соглашение об ипотеке, либо регистрацию лица в качестве залогодержателя в результате передачи прав по закладной, не может превышать размер платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению физического лица.»;

абзац второй считать третьим;

5)  в статье 12:

а) первое предложение абзаца шестого пункта 6 после слов «аресте имущества,» дополнить словами «недееспособности или ограничении дееспособности правообладателя,»;

б) в первом предложении абзаца третьего пункта 8 слова «приоритет имеет правоустанавливающий документ» заменить словами «приоритет имеют записи в Едином государственном реестре прав»;

6)   абзац третий пункта 1 статьи 13 изложить в следующей редакции:

«правовая экспертиза документов и проверка сделки на предмет ее ничтожности;»;

7)  в статье 14:

пункт 2 дополнить абзацами третьим и четвертым следующего содержания:

«Свидетельство о государственной регистрации, закладная и иные документы выдаются правообладателю — физическому лицу либо представителю правообладателя при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, предоставляющей право на получение таких документов.

В случае если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю такого юридического лица при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности, предоставляющей право на получение таких документов.»;

8)      в статье 16:

а) второе предложение пункта 4 заменить предложениями в следующей редакции:

«Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, — нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а также учредительные документы или нотариально удостоверенную копию учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, — документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица или его нотариально удостоверенную копию.»;

б) пункт 5 после слов «в книгу учета документов.» дополнить словами «с указанием даты и времени получения документов с точностью до минуты.»;

в) в первом предложении пункта 6 слова «с указанием даты их представления» заменить словами «с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.»;

9) статью 21 дополнить новым пунктом 3 следующего содержания:

«3. В случае если в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам причинен вред, такой вред возмещается в соответствии со статьей 31 настоящего Федерального закона.»;

10) статью 24 дополнить новым пунктом 4 следующего содержания:

«4. При государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, в подразделе II соответствующего раздела Единого государственного реестра прав указывается название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, и делается следующая запись: "Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев". По требованию учреждения юстиции по регистрации прав лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные настоящим Федеральным законом, и представить его в учреждение юстиции.»;

11)     статью 25 изложить в следующей редакции:

«Статья 25. Государственная регистрация права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества

1. Право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае принадлежности земельного участка, отведенного для создания объекта недвижимого имущества, заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании свидетельства о праве собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и проектно–сметной документации.

4. В случае принадлежности земельного участка, отведенного для создания объекта недвижимого имущества, заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно–сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.»;

12) статью 29 дополнить пунктом 3¹ следующего содержания:

«3¹. За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как обременения прав на недвижимое имущество, а также за выдачу соответствующих документов о государственной регистрации взимается один платеж за все действия.»

13)     абзац первый пункта 1 статьи 31 изложить в следующей редакции:

«1. Учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременное, полное и точное выполнение функций, указанных в пункте 1 статьи 13 настоящего Федерального закона, а также за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав, уклонение от государственной регистрации прав.»;

дополнить новым пунктом 3 следующего содержания:

«3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего выполнения учреждением юстиции по регистрации прав возложенных на него настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав сведений, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.».

Президент Российской Федерации

Москва, Кремль

Настоящий законопроект направлен на стимулирование оборота на рынке недвижимости, в том числе на рынке жилья, на защиту прав и законных интересов его участников и минимизацию их финансовых и временных затрат на совершение сделок.

1. Ряд изменений, предлагаемых в законопроекте, касается вопроса о государственной регистрации обременений и ограничений.

Гражданский кодекс Российской Федерации в качестве общего положения закрепляет принцип государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и других вещных права на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (пункт 1 статьи 131).

Между тем действующее гражданское законодательство не устанавливает прямого требования о государственной регистрации некоторых важнейших обременений недвижимого имущества. Например, это касается обязательства по сохранению недвижимости со статусом объекта культурного наследия. На практике такая неопределенность препятствует развитию ипотечного кредитования и рынка жилья в целом.

Однако государственный реестр не может содержать сведения обо всех обременениях (ограничениях). С одной стороны, в этом не всегда есть необходимость, с другой — излишняя загруженность реестра повлечет за собой чрезвычайно высокие издержки по его ведению. В этой связи в Законе о государственной регистрации необходимо предусмотреть, что обременения (ограничения), возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат регистрации в предусмотренных законом случаях (пункт 1 статьи 4).

Кроме того, в законопроекте предлагается включать в государственный реестр (в подраздел II соответствующих разделов) сведения об ограничениях дееспособности или отсутствии дееспособности у правообладателя. При наличии такой информации учреждение юстиции будет обязано отказать в государственной регистрации сделки, если она совершается с нарушением положений о порядке совершения сделок недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином (пункт 6 статьи 12). Понятно, что данные сведения должны предоставляться ограниченному кругу лиц (пункт 3 статьи 7).

На тот случай, если объект недвижимого имущества входит в состав паевого инвестиционного фонда, законопроект предусматривает включение соответствующей информации в подраздел II разделов реестра (пункт 4 статьи 24). Данная мера учитывает главенствующий характер закона в сфере государственной регистрации и отвечает интересам как заявителей, так и сотрудников государственных учреждений по регистрации.

2. Важной составляющей законопроекта является положение, закрепляющее приоритет государственного реестра.

В соответствии с Законом о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 пункт 1 статья 2).

Экономический смысл этого положения состоит в исключении расходов (иногда весьма значительных), которые сторона по сделке вынуждена нести для установления чистоты титула своего контрагента. Государственная регистрация направлена на ограничение указанных издержек пределами простого ознакомления с записью в государственном реестре. Положения абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации имеют важное значение для развития ипотечного кредитования, поскольку при массовой выдаче ипотечных кредитов банк или иная кредитная организация лишены возможности тратить значительное время и средства на исследование каждого объекта недвижимого имущества, который предлагается к использованию в качестве предмета ипотеки.

В то же время, согласно абзацу 3 пункта 8 статьи 12 Закона о государственной регистрации, при несоответствии записей в государственном реестре и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ. Указанная норма, вне ее систематического толкования, создает препятствия для развития ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом. Фактически устанавливается необходимость проверки в процессе исследования титула не столько выписки из реестра, сколько правоустанавливающих документов. Это обесценивает норму абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации и, таким образом, повышает стоимость процесса совершения сделок с недвижимостью, делает вопрос о титуле менее определенным.

Исходя из изложенного, предлагается изменить пункт 8 статьи 12 Закона о государственной регистрации таким образом, чтобы при несоответствии записей в государственном реестре и правоустанавливающего документа приоритет имели записи в государственном реестре.

3. Закон о государственной регистрации предусматривает, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество представитель юридического лица должен предъявить учредительные документы юридического лица (пункт 4 статьи 16).

Приведенная норма поставила в крайне затруднительное положение юридические лица, которые совершают сделки с недвижимостью или имеют недвижимость в различных регистрационных округах. В результате такие организации лишены возможности одновременно подать заявление о государственной регистрации сразу нескольких объектов недвижимого имущества, находящихся в разных регионах. Такая практика негативно сказывается на ликвидности рынка недвижимого имущества, искусственно сдерживает оборот такого имущества и повышает стоимость ипотечного кредитования.

С учетом вышеизложенного, предлагается пункт 4 статьи 16 Закона о государственной регистрации изложить таким образом, что представителю юридического лица – заявителя будет достаточно, помимо документа, удостоверяющего его личность, и документа, подтверждающего его полномочия действовать от имени юридического лица, предъявить нотариально удостоверенную копию учредительных документов.

4. Согласно статье 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в государственном реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также за необоснованный отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав.

В то же время пункт 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации предусматривает ряд обязанностей учреждения юстиции, за ненадлежащее выполнение или невыполнение которых ответственность Законом не установлена, что на практике понимается как исключение по этим основаниям какой-либо ответственности учреждений юстиции.

К обязанностям, которые не названы в качестве основания для ответственности, в частности, относятся прием документов, их регистрация и правовая экспертиза, проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, все риски, связанные с указанной деятельностью учреждения юстиции, ложатся на участников оборота недвижимости. Отсутствие ответственности этих учреждений не создает стимула для государства обеспечивать надлежащее осуществление регистрационных действий, снижает уровень доверия к реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В этой связи предлагается укрепить правовое положение и гарантировать права заявителей и их контрагентов, закрепив в пункте 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, что учреждение юстиции несет ответственность за своевременное и надлежащее выполнение лежащих на нем обязанностей, причем возможный вред в полном объеме возмещается за счет казны Российской Федерации (пункт 3 статьи 31).

5. Помимо указанных выше положений, законопроект предлагает закрепить в Законе о государственной регистрации, что:

·  при ведении государственного реестра на магнитном носителе сведения, открытые для любого обратившегося лица, предоставляются не позднее, чем в рабочий день, следующий за днем обращения за такими сведениями (пункт 2 статьи 7);

·  учреждения юстиции по государственной регистрации вправе на платной основе предоставлять определенные виды статистической информации любому обратившемуся лицу (пункт 6 статьи 7);

·  размер платы за регистрацию договора ипотеки между юридическим и физическим лицами, смены залогодержателя вследствие перехода прав по договору об ипотеке или договору, включающему соглашение об ипотеке, либо регистрацию лица в качестве залогодержателя в результате передачи прав по закладной не может превышать размер платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению физического лица (пункт 2 статьи 11);

·  в ходе государственной регистрации проверяется отсутствие оснований ничтожности сделки; таким образом уточняется обязанность учреждения юстиции проверить законность сделки (пункт 1 статьи 13);

·  юридические и физические лица вправе получать документы через представителя, действующего по нотариально удостоверенной доверенности (пункт 2 статьи 14);

·  должностное лицо учреждения юстиции вносит в книгу учета документов запись о дате и времени предоставления документов с точностью до минуты; указание о времени предоставления документов в таком случае подлежит включению и в расписку в получении документов на государственную регистрацию прав, которая выдается заявителю (пункты 5 и 6 статьи 16);

·  в случае принадлежности земельного участка, отведенного для создания объекта недвижимого имущества, заявителю на праве собственности право на объект незавершенного строительства возможно зарегистрировать на основании свидетельства о праве собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и проектно — сметной документации (статья 25);

·  за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как обременения прав на недвижимое имущество, а также за выдачу соответствующих документов о государственной регистрации взимается один платеж за все действия (статья 29).

С внесением рассматриваемых изменений и дополнений в Закон о государственной регистрации будут устранены факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости. При этом удаление ряда устаревших норм создаст стимул для увеличения оборота недвижимого имущества. В частности, появятся предпосылки для дальнейшего развития рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, что создаст условия для повышения доступности жилья для населения.

В случае принятия Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение или принятие других актов федерального законодательства.

проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»

Реализация Федерального закона « О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не потребует дополнительных расходов из средств федерального бюджета.