ИПОТЕКА

Формирование рынка доступного жилья сдерживается высокими транзакционными издержками, существующими на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также несовершенством действующей системы налогообложения участников первичного и вторичного рынков жилья.

Для снижения транзакционных издержек и оптимизации налогообложения участников рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования необходимо внести изменения в действующее законодательство и подготовить новые нормативные правовые акты.

• Рассмотреть целесообразность увеличения суммы имущественного налогового вычета, израсходованного налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры.

В августе 2003 года вступил в силу Федеральный закон от 07.07.2003 № 110-ФЗ "О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым общий размер имущественного налогового вычета при строительстве либо приобретении гражданами жилья был увеличен с 600 000 рублей до 1 000 000 рублей (без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в российских банках и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилья). Причем, действие указанного закона распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2003 года.

Предлагается рассмотреть целесообразность увеличения суммы имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении налогоплательщиками жилья.

Данное предложение направлено на повышение заинтересованности граждан в строительстве и приобретении нового жилья, в том числе, с использованием ипотечных кредитов и займов. Принятие этого предложения будет способствовать улучшению жилищных условий населения, а также активизации ипотечного жилищного кредитования.

На рассмотрении Государственной Думы в настоящее время находится законопроект "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" (19.05.2003 внесен в Государственную Думу депутатами И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой), который предусматривает увеличение имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении гражданами жилья до 1 200 000 рублей.

• Увеличить сумму имущественного налогового вычета при продаже жилья, находившегося в собственности граждан менее пяти лет.

В соответствии с подпунктом первым пункта 1 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации сумма имущественного налогового вычета при продаже жилья, которое находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, не может превышать 1 000 00 рублей. Для жилья, находящегося в собственности налогоплательщика пять лет и более, размер имущественного налогового вычета неограничен — он предоставляется на всю сумму, полученную от продажи этого жилья.

Предлагается увеличить сумму имущественного налогового вычета при продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее пяти лет. При этом сумма имущественного налогового вычета должна соответствовать существующей средней стоимости жилья.

Это увеличит заинтересованность граждан в осуществлении продажи имеющегося у жилья с целью приобретения нового для улучшения жилищных условий.

Законопроектом "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" предусмотрено увеличение до 3 600 000 рублей размера имущественного налогового вычета, применяемого при продаже жилья, находящегося в собственности налогоплательщика менее пяти лет.

• Снять ограничения на имущественный налоговый вычет при продаже приватизированного жилья в течение первых пяти лет после приватизации.

В соответствии с подпунктом первым пункта 1 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации имущественный налоговый вычет при продаже жилья, которое находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей. При продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется на всю сумму, полученную от продажи этого жилья.

Указанный порядок применения имущественных налоговых вычетов при продаже жилья используется, независимо от оснований возникновения у налогоплательщика права собственности на продаваемое жилье. В том числе, это касается приватизированного жилья.

Снятие ограничений на имущественный налоговый вычет, предоставляемый при продаже приватизированного жилья в течение первых пяти лет после приватизации, предоставит гражданам, имеющим в собственности такое жилье, более широкие возможности по приобретению нового жилья с целью улучшения жилищных условий.

• Снять ограничения на применение имущественного налогового вычета при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки.

В случае обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, имущественные налоговые вычеты применяются в общем порядке, то есть в соответствии с подпунктом первым пункта 1 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Это означает, что для имущества, находившегося в собственности залогодателя менее пяти лет, имущественный налоговый вычет не может превышать 1 000 000 рублей, а для имущества, находившегося в собственности залогодателя пять лет и более, он применяется в сумме, полученной от продажи этого имущества.

Существующие ограничения на применение имущественного налогового вычета при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, являются несправедливыми по отношению к собственнику такого имущества, который, лишаясь права собственности на имущество, должен еще и уплатить подоходный налог с суммы, полученной от продажи имущества, которая превысит 1 000 000 рублей.

Существование ограничений на применение имущественного налогового вычета при продаже имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, является сдерживающим фактором для развития ипотечного жилищного кредитования.

Принятие данного предложения позволит вывести из налогообложения подоходным налогом доходы, полученные от продажи заложенного по договору ипотеки имущества при обращении на него взыскания.

• Рассмотреть целесообразность применения имущественного налогового вычета в отношении сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам и займам, полученным у любого юридического лица.

В соответствии с подпунктом вторым пункта 1 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц применяется в отношении сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, которые были получены налогоплательщиком в российских банках. В соответствии с пунктом 2 статьи 11 части первой Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения к банкам относятся как коммерческие банки, так и иные кредитные организации, имеющие лицензию Центрального банка Российской Федерации.

Таким образом, налоговые вычеты не применяются в отношении сумм, направляемых на погашение процентов по ипотечным кредитам и займам, которые были получены налогоплательщиком у юридических лиц, которые не относятся к коммерческим банкам и иным кредитным организациям.

Законопроектом "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" предусмотрена возможность применения имущественных налоговых вычетов при погашении процентов по ипотечным кредитами займам, полученным как в банках, так и у иных юридических лиц.

• Освободить от подоходного налога доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование ипотечными займами, израсходованными на приобретение или строительство нового жилья.

Данное предложение направлено на отмену подоходного налога для малоимущих граждан, которые получили жилищные займы или кредиты по льготным процентным ставкам.

Ставка подоходного налога в этом случае определяется в соответствии с подпунктом 2 статьи 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что подоходный налог взимается по ставке 35% в отношении доходов, полученных за счет экономии на процентах при получении налогоплательщиком заемных средств. Причем, в данном случае речь идет о заимствованиях, которые были получены налогоплательщиком от индивидуальных предпринимателей или у организаций, которые не являются кредитными организациями.

При этом исчисление подоходного налога с сумм материальной выгоды по кредитным средствам, полученным в банках, осуществляется в обычном режиме — по ставке 13%.

Налоговая база для расчета подоходного налога определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами в рублях, исчисленной исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Предлагается освободить от подоходного налога доходы, полученные от экономии на процентах за пользование ипотечными займами, израсходованными на приобретение или строительство нового жилья. Это увеличит возможности по решению жилищных проблем граждан с низким уровнем доходов, которые получают жилищные займы по льготным ставкам на основе региональных социальных программ.

Законопроект "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" предусматривает исключение из налоговой базы дохода, полученного от экономии за пользование жилищными ипотечными займами, израсходованными на приобретение или строительство жилья.

• Рассмотреть возможные варианты решения проблемы, возникающей при налогообложении налогом на добавленную стоимость операций по продаже жилья юридическими лицами, которая влечет за собой экономическую заинтересованность продажи жилья застройщиками до окончания строительства по инвестиционным договорам (договорам долевого участия), а также препятствует развитию брокерских операций риэлторских компаний на рынке жилья.
  Рабочая группа предлагает обсудить возможные варианты решения указанной проблемы.
• Рассмотреть возможность освобождения от налога на добавленную стоимость операций по реализации жилья на вторичном рынке.
• Освободить от налога на добавленную стоимость операции по продаже земельных участков из государственной и муниципальной собственности для целей жилищного строительства.

• Установить ставку налога на прибыль в размере 15% по доходу в виде процентов по ипотечным ценным бумагам.

В соответствии со статьями 250 и 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации доходы инвесторов в ипотечные ценные бумаги относятся к внереализационным доходам и облагаются налогом на прибыль по ставке 24%. При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации ставка налога на прибыль по доходу в виде процентов по государственным и муниципальным ценным бумагам составляет 15%.

Предлагается снизить ставку налога на прибыль по доходу инвесторов в ипотечные ценные бумаги с 24% до 15%, что сократит издержки инвесторов в ипотечные ценные бумаги и требуемую доходность ипотечных ценных бумаг. Это, в свою очередь, приведет к снижению процентных ставок при ипотечном жилищном кредитовании и сделает ипотечное жилищное кредитование более доступным для населения.

Принятие данного предложения направлено на развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. В частности, снижение ставки налога на прибыль по доходу инвесторов в ипотечные ценные бумаги будет способствовать привлечению средств пенсионных, страховых и инвестиционных фондов на рынок ипотечного жилищного кредитования, что позволит снизить стоимость ипотечных кредитов для населения.

В настоящее время в Правительстве Российской Федерации разрабатывается законопроект, устанавливающий ставку налогообложения инвесторов в ипотечные ценные бумаги на уровне ставки налогообложения доходов по государственным ценным бумагам. В соответствии с планом законопроектной работы внесение данного законопроекта в Правительство Российской Федерации было запланировано по истечении месяца со дня принятия Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

• Рассмотреть возможность снижения ставки налога на прибыль по доходу в виде процентов по муниципальным ценным бумагам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации ставка налога на прибыль по доходу в виде процентов по муниципальным ценным бумагам составляет 15%.

Сегодняшнее состояние коммунальной инфраструктуры не отвечает поставленной задаче формирования рынка доступного жилья. Развитие и модернизация коммунальной инфраструктуры может осуществляться за счет средств местных бюджетов.

Однако для этого необходимы единовременные и крупномасштабные инвестиции, которых у муниципальных образований при существующих межбюджетных отношениях нет. В связи с этим, одним из вариантов решения указанной проблемы является выпуск муниципальных ценных бумаг.

Для малых муниципальных образований перспективными могут стать пуловые займы. В этом случае центром финансовой кооперации муниципальных образований может стать мощный российский банк, имеющий достаточно высокий кредитный рейтинг и заинтересованный в инвестировании в коммунальный сектор. Муниципальные образования создают соответствующий залоговый фонд на депозитах банка, а банк выходит на рынок заимствований, а привлеченные средства направляет в муниципальные образования в пропорции залогового фонда.

Предлагается рассмотреть возможность снижения налога на прибыль по доходу в виде процентов по муниципальным ценным бумагам.

Данное предложение создаст условия для развития и модернизации коммунальной инфраструктуры. При этом произойдет замедление темпа роста тарифов для существующих потребителей. Кроме того, местные бюджеты получат возможность снизить долю расходов на развитие коммунальной инфраструктуры и перенаправить высвободившиеся средства на другие нужды.

• Отменить обязательный порядок нотариального удостоверения договора ипотеки.

В соответствии со статьей 339 ГК РФ и со статьей 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки в соответствии с Законом Российской Федерации "О государственной пошлине" составляет 1,5% от стоимости сделки.

При этом в соответствии с законодательством договор купли-продажи жилья нотариального удостоверения не требует. В результате, для граждан, приобретающих жилье при помощи ипотечного жилищного кредитования, это жилье обходится на 1,5% дороже.

Существующая необходимость обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки является неоправданной, так как при регистрации сделок с недвижимостью орган по регистрации проверяет, в том числе, законность сделки. Аналогичные действия осуществляет нотариус при нотариальном удостоверении договора ипотеки. Таким образом, действия нотариуса и органа, осуществляющего государственную регистрацию договора ипотеки, дублируют друг друга. Это приводит к необоснованным денежным расходам участников сделок, предметом которых является имущество, переданное в залог по договору об ипотеке.

В связи с этим, предлагается отменить необходимость обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Отказ от обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки в данном случае не означает исключение из практики такого удостоверения. При заключении договора ипотеки стороны такого договора по своему желанию смогут обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, предметом которой является залог недвижимого имущества.

На рассмотрении Государственной Думы в настоящее время находится несколько законопроектов, предусматривающих отмену обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки.

К таким законопроектам, в частности, относятся следующие:

• "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в статью 339 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (09.09.2003 принят Государственной Думой в первом чтении с наименованием "О внесении дополнений в статью 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
• "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" (19.05.2003 внесен в Государственную Думу депутатами И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой), в соответствии с которым договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению в случае, если это потребует одна из сторон этого договора.

Кроме того, на рассмотрении Государственной Думы находится законопроект "О внесении изменений и дополнений в Налоговый кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации" (19.04.2001 принят Государственной Думой в первом чтении), который предусматривает включение в Налоговый кодекс Российской Федерации новой главы 251 "Государственная пошлина").

Редакция указанного законопроекта, принятая в первом чтении, предусматривает, что за удостоверение договора ипотеки жилого помещения государственная пошлина взимается в размере 200 рублей.

В неофициальной редакции указанного законопроекта, подготовленной Комитетом Государственной Думы по бюджету и налогам ко второму чтению, размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки дифференцирован в зависимости от суммы договора (таблица 1).

Таблица 1. Размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки^*

Сумма договора ипотеки	Размер государственной пошлины
до 500 000 руб.	0,5% суммы договора, но не менее 100 руб.
от 500 001 руб. до 1 000 000 руб.	2 500 руб. плюс 0,3% суммы договора, превышающей 500 000 руб.
свыше 1 000 000 руб.	4 000 руб. плюс 0,15% суммы договора, превышающей 1 000 000 руб.

Данная редакция законопроекта не позволяет решить существующую проблему высоких транзакционных издержек, возникающих при заключении договоров ипотеки, что препятствует эффективному развитию ипотечного жилищного кредитования.

В связи с этим, предлагается отменить обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки.

В настоящее время Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательств одобрена Концепция "Развитие гражданского законодательства о недвижимом имуществе", в соответствии с которой нотариальное удостоверение договора отчуждения, в частности договора купли-продажи недвижимости, является обязательным.

В действующем Федеральном законе "О государственной пошлине", а также в законопроекте, предусматривающим дополнение Налогового кодекса Российской Федерации новой главой "Государственная пошлина" (в редакции принятой Государственной Думой в первом чтении), размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения, в частности договора купли-продажи недвижимости, составляет 1,5% от стоимости имущества.

Рабочая группа не поддерживает предложение, разработанное Советом при Президенте Российской Федерации, так как считает, что это приведет к росту транзакционных издержек на рынке жилья и, таким образом, будет препятствовать формированию рынка доступного жилья.

• Отменить плату за государственную регистрацию ипотеки и установить соответствующую государственную пошлину.

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что договор ипотеки в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 24 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статьей 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за государственную регистрацию ипотеки взимается плата (сбор). Размер платы за государственную регистрацию ипотеки определяется субъектами Российской Федерации в пределах, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации № 248 от 26.02.1998 года "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". В соответствии с указанным Постановлением (с изменениями от 13.10.03 № 620) максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет для физических лиц 500 рублей, для юридических лиц — 7500 рублей.

Кроме того, за регистрацию договора ипотеки отдельно взимается государственная пошлина, размер которой в соответствии с подпунктом четвертым пункта 8 статьи 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" для физических лиц составляет 200 рублей, для юридических лиц — 500 рублей.

Таким образом, за регистрационные действия при ипотеке одновременно взимаются два платежа — государственная пошлина за регистрацию договора ипотеки (установлена федеральным законом "О государственной пошлине") и плата за регистрацию ипотеки (установлена Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Учитывая, что государственная регистрация имеет обязательный характер, предлагается отменить плату за государственную регистрацию и установить соответствующую государственную пошлину (при этом существующую отдельную государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки необходимо отменить). При этом повышение размера государственной пошлины в сравнении с существующей платой за государственную регистрацию возможно только в том случае, если будут введены соответствующие финансовые гарантии прав добросовестного приобретателя недвижимости в рамках системы регистрации.

В соответствии с законопроектом, предусматривающим введение в Налоговый кодекс Российской Федерации новой главы "Государственная пошлина" (в редакции, принятой в первом чтении), государственная пошлина за государственную регистрацию договора ипотеки для физических лиц составляет 200 рублей, для организаций — 800 рублей.

В неофициальной редакции указанного законопроекта, подготовленной ответственным Комитетом Государственной Думы ко второму чтению, размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора ипотеки увеличен для физических лиц — до 500 рублей, для юридических — до 2000 рублей.

• Рассмотреть целесообразность исчисления налога на имущество физических лиц на основе рыночной стоимости имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости имущества, определяемой на основе информации органов технической инвентаризации. Однако такая оценка не всегда отражает реальную стоимость объектов налогообложения.

В связи с этим, предлагается установить необходимость исчисления налога на имущество физических лиц на основе рыночной стоимости имущества, которая будет учитывать местонахождение жилого дома или квартиры, наличие социальной и транспортной инфраструктуры, удаленность от транспортных магистралей и ряд других факторов, влияющих на стоимость объекта налогообложения.

При этом перед введением нового порядка исчисления налога на имущество физических лиц необходимо разработать методику оценки недвижимости на основе рыночной стоимости, а затем уточнить отдельные элементы налога на имущество физических лиц. Это позволит исключить возможность ухудшения положения граждан после перехода к исчислению налога на имущество физических лиц на основе рыночной стоимости недвижимости.

В настоящее время Правительством Российской Федерации разрабатывается законопроект, предусматривающий дополнение Налогового кодекса Российской Федерации новой главой "Налог на имущество физических лиц".

• Предусмотреть различные налоговые режимы уплаты земельного налога на период нормативного срока проектирования и капитального строительства и после истечения установленного срока.

В соответствии с действующим законодательством ставка земельного налога остается неизменной в случае, если собственник земельного участка не уложился в сроки, специально отведенные для нормативного проектирования и капитального строительства жилого дома. В этих условиях с целью стимулирования завершения строительства в нормативные сроки земельные участки на период проектирования и строительства не предоставляются в собственность застройщиков. Отсутствие прав собственности на землю не позволяет застройщикам привлекать кредитные ресурсы для строительства, так как у них отсутствует предмет залога.

Предлагается увеличить ставку земельного налога, начисляемого после истечения срока нормативного проектирования и капитального строительства в случае, если строительство не было завершено в установленные для этого сроки. Принятие данного предложения увеличит заинтересованность собственников земельных участков в завершении капитального строительства в пределах установленного срока нормативного проектирования и капитального строительства и, таким образом, будет способствовать предоставлению земельных участков в собственность застройщиков, а также создаст возможность привлечения кредитных средств для строительства.

• Рассмотреть целесообразность исчисления налога на землю на основе кадастровой стоимости земли с точки зрения ее соответствия рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения используется кадастровая стоимость земли. Однако Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения используется нормативная цена земли.

При этом переход на уплату земельного налога на основе кадастровой стоимости земли может привести на отдельных территориях к увеличению размера земельного налога, что повлечет за собой рост цен на строящееся жилье.

В связи с этим, после завершения кадастровой оценки земли во всех субъектах Российской Федерации необходимо уточнить отдельные элементы налога, что позволит исключить возможный рост цен на жилье.

В настоящее время Правительством Российской Федерации разрабатывается законопроект, предусматривающий дополнение Налогового кодекса Российской Федерации новой главой "Земельный налог".

• Рассмотреть целесообразность введения особого режима налогообложения организаций, специализирующихся на операциях по перепродаже жилья (риэлторов).

Это будет способствовать развитию услуг риэлтеров на рынке жилья, что создаст дополнительные условия для формирования рынка доступного жилья.

• Рассмотреть последствия реализации предложения по признанию объектов незавершенного строительства объектами недвижимости с точки зрения налога на имущество предприятий, что может привести к росту цен на жилье.

Налог на недвижимость в перспективе должен быть введен взамен налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Введение налога на недвижимость будет способствовать созданию стимулов для местных органов власти по выделению земельных участков для целей жилищного строительства и обеспечению их коммунальной инфраструктурой.

• Заменить налог на операции с ипотечными ценными бумагами государственной пошлиной за регистрацию эмиссии ценных бумаг и установить ее не в процентной зависимости от номинальной суммы выпуска, а в твердом сумме.

В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации от 12.12.1991 № 2023-1 "О налоге на операции с ценными бумагами" ставка налога на операции с ценными бумагами составляет 0,8% номинальной суммы выпуска. Указанный налог уплачивается эмитентом ценных бумаг одновременно с предоставлением документов на регистрацию эмиссии.

Процентная зависимость суммы налога на операции с ценными бумагами от номинальной суммы выпуска будут сдерживать развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с законопроектом, предусматривающим дополнение Налогового кодекса Российской Федерации новой главой "Государственная пошлина", Закон Российской Федерации "О налоге на операции с ценными бумагами" утрачивает силу с момента вступления в силу указанной главы, а взамен налога на операции с ценными бумагами вводится государственная пошлина за регистрацию выпуска эмиссионных ценных бумаг.

Однако в редакции указанного законопроекта, принятой в первом чтении, сохранена процентная зависимость размера государственной пошлины от номинальной суммы эмиссии. Так, законопроектом предусмотрено, что за регистрацию проспекта эмиссии ценных бумаг государственная пошлина уплачивается в размере 0,8% от номинальной суммы эмиссии.

При этом в неофициальной редакции указанного законопроекта, подготовленной Комитетом ко второму чтению, установлены фиксированные размеры государственной пошлины за совершение действий, связанных с государственной регистрацией эмиссионных ценных бумаг (таблица 2).

Таблица 2. Размер государственной пошлины за совершение действий, связанных с регистрацией эмиссионных ценных бумаг^*

Перечень действий, связанных с государственной регистрацией выпуска эмиссионных ценных бумаг	Размер государственной пошлины
рассмотрение заявления о регистрации проспекта эмиссионных ценных бумаг	1000 руб.
регистрация проспекта эмиссионных ценных бумаг	10 000 рублей
рассмотрение заявления о государственной регистрации выпуска эмиссионных ценных бумаг	1000 руб.
государственная регистрация выпуска эмиссионных ценных бумаг, размещаемых иными способами, кроме подписки	10 000 рублей

В Государственной Думе в третьем чтении принят законопроект "О внесении изменения в статью 3 Закона Российской Федерации "О налоге на операции с ценными бумагами" (21.11.2003 внесен в Государственную Думу депутатами А.Д.  Жуковым, В.С.  Плескачевским). Указанным законопроектом предусматривается существенное снижение ставки налога на операции с ценными бумагами, хотя и при сохранении процентной зависимости суммы этого налога от номинальной суммы выпуска. В соответствии с законопроектом налог на операции с ценными бумагами взимается в размере 0,2% номинальной суммы выпуска, но не более 100 тыс. рублей.

Рабочая группа поддерживает данный законопроект.

• Определить особенности налогообложения налогом на прибыль эмитентов облигаций с ипотечным покрытием (ипотечных агентов и банков).

В настоящее время в Правительстве Российской Федерации разрабатывается концепция законопроекта, предусматривающего внесение изменений в часть вторую Налогового кодекса с целью установления особенностей налогообложения налогом на прибыль эмитентов облигаций с ипотечным покрытием.

В соответствии с указанной концепцией предлагается исключить из состава доходов и расходов эмитентов облигаций с ипотечным покрытием, к которым относятся ипотечные агенты и банки, процентные доходы и расходы по видам деятельности, непосредственно связанным с выпуском облигаций с ипотечным покрытием. Для ипотечных агентов и банков такими видами деятельности являются приобретение прав требований по кредитам, обеспеченным ипотекой и закладных, а также выпуск облигаций под обеспечение этим ипотечным покрытием.

Предлагаемые изменения позволят учесть специфику деятельности и формирования прибыли эмитентов облигаций с ипотечным покрытием, а также повысят надежность деятельности ипотечных агентов.

Кроме того, указанные изменения будут способствовать снижению процентных платежей по ипотечным кредитам. Это станет возможным в результате снижения требуемого дохода эмитентов облигаций с ипотечным покрытием, которое произойдет благодаря снижению издержек, связанных с выпуском и обслуживанием облигаций с ипотечным покрытием.

• Предусмотреть направление средств от предоставления земельных участков для целей жилищного строительства в полном объеме в местные бюджеты вплоть до разграничения государственной собственности на землю.

Такая мера создаст заинтересованность муниципалитетов в продаже земельных участков для жилищного строительства и обеспечит средства для их обеспечения коммунальной инфраструктурой.

• Установить порядок регистрации прав членов семьи собственника жилого помещения.

В настоящее время права членов семьи собственника (право проживания) не подлежат регистрации, что создает дополнительные риски при заключении сделки купли-продажи и ипотеки.

В случае, если не будет принято решение об ограничении прав членов семьи собственника жилого помещения, предлагается ввести обязательную регистрацию указанных прав. Это позволит покупателю получать полную информацию о существующих правах на приобретаемое жилое помещение.

• Введение института регистрационного брокера.

Данная мера будет способствовать ускорению процесса регистрации стандартных договоров, который сегодня занимает достаточно длительное время.

Предлагается, чтобы действия, связанные с подготовкой договоров для регистрации осуществляли специализированные структуры — регистрационные брокеры. Подготовленные договоры брокер представляет в орган государственной регистрации, который в данном случае может не осуществлять полную их проверку и произвести регистрацию за минимальное время. Брокер также должен иметь право на получение зарегистрированного договора.

Деятельность регистрационных брокеров должна носить коммерческий характер, но при этом необходимо предусмотреть механизм подтверждения их квалификации и добросовестности. Это может быть сделано путем их аккредитации при органе государственной регистрации либо лицензирования их деятельности.

• Определить плату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в случае, когда в сделке одновременно участвуют физическое и юридическое лица.

Необходимо внести изменение в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах", предусмотрев порядок определения максимального размера платы за государственную регистрацию в случае, когда в сделке одновременно участвуют физическое и юридическое лица.

Предлагается установить, что в этом случае плата за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется в размере, установленном для физических лиц. Указанный порядок определения максимального размера платы за государственную регистрацию необходимо распространить не только на договоры ипотеки и купли продажи недвижимого имущества, но и на договоры уступки прав по ипотечным кредитам.

• Обеспечение информационной прозрачности ограничений прав на недвижимое имущество и обременений недвижимости.

В настоящее время существуют информационные ресурсы, в которых содержатся данные об ограничениях и обременениях недвижимости, которые не попадают в ЕГРП.

Поэтому необходимо, как уже было отмечено выше, установить обязательность государственной регистрации права пользования граждан жилым помещением в качестве обременения недвижимости либо установить, что данное обременение не подлежит регистрации, но при этом указать, из каких конкретных источников участники рынка недвижимости могут получить эту информацию, в каком порядке и в какие сроки.

Равным образом это предложение касается установленных законодательством иных ограничений прав в использовании недвижимости, обременений недвижимости, в том числе памятников истории и культуры как объектов недвижимости, включая реестр вновь выявленных объектов недвижимости, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, которые еще не были приняты на государственный учет как памятники истории и культуры.

• Публикация информации о зарегистрированных правах.

Предлагается максимально упростить доступ любого лица к информации, содержащейся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости, в частности, к сведениям об объекте недвижимости, зарегистрированным правам на него, ограничениям (обременениям) прав, если эти сведения не отнесены к государственной тайне.

Средством упрощенного доступа любого лица к информации, содержащейся в ЕГРП, является публикация информации в специальном бюллетене и размещение соответствующей информации в Internet на официальном сайте учреждения юстиции по регистрации прав.

• Предоставление статистической информации.

Необходимо предусмотреть возможность получения риэлторскими компаниями статистической информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости в конкретном районе за определенный промежуток времени. Данная информация может предоставляться на коммерческой основе и позволит более точно оценивать стоимость жилой недвижимости и рыночные риски по сделкам.

• Уточнить на основе предлагаемых изменений в ГК РФ порядок государственной регистрации прав и сделок с объектами незавершенного строительства, а также установить порядок регистрации прав и сделок на единый объект недвижимости, находящийся в собственности одного лица — земельный участок со всеми его улучшениями (вновь возводимыми зданиями, строениями, сооружениями).

Предлагаемая система мер направлена на:

• усиление защиты прав добросовестного приобретателя и бывшего собственника недвижимости через уточнение отдельных положений действующего законодательства, а также внесение отдельных изменений в федеральные законы.
• создание законодательной и финансовой базы для обеспечения целостной системы государственных гарантий зарегистрированных прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества и возмещения ущерба в установленных законом случаях бывшему собственнику в связи с тем, что право собственности переходит к добросовестному приобретателю и бывшим собственником исчерпаны все законные средства получения возмещения понесенного ущерба.

Предложения по уточнению отдельных положений российского законодательства с целью усиления защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости и бывшего собственника недвижимости:

• Введение дополнительных оснований для возникновения права собственности.

Внести изменения в ГК РФ в части установления дополнительного первоначального способа возникновения у добросовестного приобретателя права собственности и прекращения права собственности у предшественника.

• Введение правила о недопустимости конкуренции способов защиты нарушенных прав¹.

Предусмотреть в ГК РФ правило, согласно которому лицо, имеющее право на защиту своих прав, не может защищать свое право путем одновременного предъявления требования о применения последствий недействительности сделки и требования об истребования имущества из чужого незаконного владения.

• Уточнение порядка регистрации.

Внести дополнение в Закон о регистрации прав на недвижимость, которое должно включать правило о фиксации времени подачи заявления на государственную регистрацию права (с точностью до минуты) и о юридическом соотношении между заявлением на государственную регистрацию права, которое было подано раньше, с заявлением на государственную регистрацию права, которое было подано позднее, но государственная регистрация, по которому была проведена раньше, в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Внести изменения в Закон о регистрации прав на недвижимость с целью сделать юридически значимым момент подачи заявления. При такой схеме право считается возникшим с момента регистрации заявления, но это право вступает в силу лишь после проведения всех необходимых проверочных процедур и внесения записи в ЕГРП, за исключением случаев, указанных в законе.

• Установление приоритета регистрационных записей перед правоустанавливающими документами.

Внести изменение в Закон о регистрации прав на недвижимость, согласно которому при несоответствии записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ лишь в случае, если права на недвижимое имущество, возникшие в установленном порядке до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость, еще не были зарегистрированы в соответствии с ним.

• Уточнение понятия ответственности регистрирующего органа.

В Законе о регистрации прав на недвижимость не уточнено, какую именно юридическую ответственность несет учреждение юстиции по регистрации прав и что означает ответственность за точность записей о праве на недвижимое имущество. Не ясно соотношение рассмотренной статьи со ст.  1069 ГК РФ.

Указанные проблемы предлагается решить путем внесения изменения в данную статью Закона, предусмотрев в ней, что учреждение юстиции по регистрации прав обязано возместить вред, причиненный в результате незаконных действий (бездействия) учреждения юстиции, в том числе причиненный в результате несвоевременного осуществления регистрационных действий, неточности записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в ЕГРП, неполноты и/или недостоверности выданной информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предлагается также, чтобы регистрирующий орган нес ответственность перед участниками рынка недвижимости не только за ошибки, допущенные регистрирующим органом, но и за действия (бездействие) органов кадастрового и технического учета (с последующим правом обратного требования), на основании информации которых были произведены регистрационные действия, повлекшие за собой возникновение ущерба у участников рынка недвижимости. По решению суда возмещение ущерба участнику рынка недвижимости, у которого возникает ущерб в результате незаконного действия или бездействия регистрирующих органов, органов технического и кадастрового учета, производится в полном объеме.

• Отнесение платы за регистрацию и получение информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним к государственной пошлине.

Отнести плату за государственную регистрацию прав и получение информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним к государственной пошлине. Соответствующие законодательные предложения приведены в разделе "Плата за государственную регистрацию ипотеки".

При доработке проекта главы "Государственная пошлина" второй части Налогового кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении, необходимо:

• при определении размера государственной пошлины выделить сделки с жилыми помещениями и другими социально значимыми объектами, находящимися в собственности физических лиц, в отдельную категорию и установить значительно меньший размер государственной пошлины в твердой сумме (руб.);
• снизить установленный в проекте (первое чтение) размер государственной пошлины за государственную регистрацию сделок с недвижимостью с 0,3-0,5 процента от стоимости имущества до 0,1 процента²;
• отменить государственную пошлину за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке;
• установить размер государственной пошлины за получение информации о зарегистрированных правах в твердой сумме (руб.);
• государственную пошлину за регистрацию и получение информации о зарегистрированных правах выделить в проекте в отдельную статью.

• Обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Для обеспечения реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предлагается:

• приватизировать объекты или передавать иные права (в том числе аренды) лишь с продажей (передачей в аренду) земельного участка;
• по мере проведения массовой приватизации земельных участков расширять действие данного принципа путем уменьшения исключений, установленных в федеральных законах.

Предложения по введению новых законодательных положений³:

• Введение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества на основе публичной достоверности данных ЕГРП.

Внести дополнения в ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми действия приобретателя недвижимости, основанные на данных, предоставленных уполномоченными в соответствии с законодательством государственными органами, в том числе на данных, содержащихся в ЕГРП, в земельном кадастре, в иных информационных базах данных, на которых основываются записи в ЕГРП, презюмируются как добросовестные.

• Изменение содержания ст. 302 ГК РФ.

Предлагается расширить перечень случаев ограничения виндикации в отношении добросовестного приобретателя недвижимого имущества. С этой целью предусмотреть, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем недвижимого имущества виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования.

• Отнесение сделок с недвижимостью к разряду оспоримых.

Учитывая наличие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в федеральном законе следует предусмотреть, что сделки с недвижимостью, права на которую зарегистрированы после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, при условии соблюдения требований к форме сделок и правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут быть признаны судом недействительными, т.е. являются оспоримыми.

• Ограничение возможности признания сделок с недвижимостью недействительными.

Предлагается дополнить ГК РФ положением, предусматривающим, что сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной по иску любого заинтересованного лица лишь в случаях, когда приобретатель недвижимости по такой сделке знал или заведомо должен был знать о ее незаконности.

• Информационное обеспечение регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним и других участников рынка недвижимого имущества об ограничениях правосубъектности.

В целях защиты прав сторон по сделкам с недвижимостью предлагается установить в федеральном законе источники, порядок и сроки получения регистратором, участниками рынка недвижимости информации о предусмотренных законодательством фактах, имеющих юридическое значение для совершения сделки, в том числе об ограничениях правосубъектности лиц.

Ввести порядок, при котором ограничения правосубъектности отражаются в ЕГРП, либо в федеральном законе должен быть определен уполномоченный орган, обязанный предоставлять подобную информацию и несущий ответственность за ее достоверность.

В качестве первого шага можно предложить получение информации из органов опеки и попечительства и о введении финансовой ответственности за достоверность предоставляемой этими органами информации.

• Законодательное закрепление предоставления государством гарантий по правам, внесенным в ЕГРП.

Закрепить в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объемы и принципы гарантирования прав на недвижимое имущество, внесенных в ЕГРП.

Предполагается создание системы государственных гарантий, удовлетворяющей следующим требованиям:

• недвижимое имущество остается в собственности добросовестного приобретателя за исключением случаев, установленных законом;
• государство возмещает ущерб, причиненный бывшему собственнику недвижимости, не только в случае, когда ущерб возник по вине уполномоченных органов, осуществляющих действия по учету недвижимого имущества и регистрации прав на него, а также органов, ответственных за предоставление информации, но и в случае, если ущерб возник по вине третьих лиц и лицо, у которого возник ущерб, не может по объективным причинам получить возмещение у виновной стороны (например, в случае неплатежеспособности виновного лица).

Предлагается перейти к системе возмещения ущерба бывшему собственнику при исполнении указанных выше государственных гарантий зарегистрированных прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества в случаях, когда недвижимое имущество по решению суда останется за добросовестным приобретателем, а также возмещения ущерба, возникшего по вине регистрирующих органов, органов технического и кадастрового учета. Предлагаемый финансовый механизм реализации государственных гарантий является одним из возможных вариантов и требует дальнейшей проработки⁴.

В рамках решения этой задачи целесообразно:

• Обеспечить зачисление средств, поступающих в виде госпошлины, в бюджет Российской Федерации.
• Сформировать на федеральном уровне целевой бюджетный фонд, за счет средств которого будет осуществляться возмещение ущерба бывшему собственнику при исполнении государственных гарантий зарегистрированных прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, возмещение ущерба, возникшего по вине регистрирующих органов, органов технического и кадастрового учета, а также поддерживаться функционирование регистрирующих органов. Источником средств для формирования целевого бюджетного фонда должны стать платежи, взимаемые регистрирующими органами.
• Устанавливать госпошлину за регистрацию и за предоставление информации регистрирующими органами в размере, обеспечивающем деятельность этих органов, возмещение ущерба участникам рынка недвижимости, возникающего по вине регистрирующих органов, органов кадастрового и технического учета, а также возмещение ущерба бывшему собственнику в случаях, когда по решению суда недвижимое имущество будет оставлено за добросовестным приобретателем в результате внесения предлагаемых изменений в законодательство.
• Обеспечить финансирование регистрирующих органов на основании соответствующих бюджетных смет. Сметы должны составляться таким образом, чтобы обеспечить достаточный объем средств для покрытия всей совокупности обоснованных затрат, относимых на себестоимость выполняемых работ и оказываемых услуг (без учета расходов на осуществление выплат в счет возмещения ущерба).
• Назначить распорядителем средств целевого бюджетного фонда Российской Федерации уполномоченный государственный орган исполнительной власти Российской Федерации.
• Обеспечить следующий порядок возмещения ущерба из целевого бюджетного фонда Российской Федерации:
  • если судом признана вина регистрирующего органа, органа кадастрового или технического учета в возникновении ущерба у участника рынка недвижимости, выплата производится за счет средств целевого бюджетного фонда уполномоченным государственным органом исполнительной власти Российской Федерации путем перечисления средств на счет лица, у которого возник ущерб, на основании судебного решения; по каждому факту выплаты в дальнейшем проводится служебное расследование с целью выявления и устранения причин возникновения ущерба;
  • если ущерб возник по иным основаниям — возмещение ущерба производится на основании представления в уполномоченный государственный орган исполнительной власти Российской Федерации соответствующего судебного решения, а также документов, подтверждающих, что пострадавшая сторона предприняла все разумные меры по взысканию ущерба с виновной стороны, но в силу объективных причин не смогла полностью или частично получить компенсацию возникшего ущерба;
  • Российская Федерация в лице уполномоченного государственного органа исполнительной власти Российской Федерации должна иметь право обратного требования к виновной стороне. Взысканные суммы зачисляются в целевой бюджетный фонд Российской Федерации.
• Принять федеральный закон (внести изменения и дополнения в Закон о регистрации прав на недвижимость):
  • устанавливающий порядок и процедуры формирования целевого бюджетного фонда Российской Федерации;
  • устанавливающий порядок и процедуры исполнения государственных гарантий зарегистрированных прав;
  • возлагающий на уполномоченный государственный орган исполнительной власти Российской Федерации функции по распоряжению средствами целевого бюджетного фонда.

В целях совершенствования системы государственного учета недвижимости необходимо разработать проект Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (новая редакция Федерального закона "О государственном земельном кадастре"), направленный на упрощение и удешевление для участников рынка жилья процедуры учета объектов недвижимости, в том числе жилых помещений.

Необходимо:

• Создание единой системы государственного учета недвижимости (земельных участков и иных объектов недвижимости).
• Установление перечня сведений, необходимых для государственного учета объектов недвижимости в целях однозначной идентификации объектов для регистрации прав и сделок с ними.
• Определение системы органов, осуществляющих государственный учет объектов недвижимости.
• Исключение из функций органов государственного учета и передача рыночным субъекта деятельности по технической инвентаризации объектов недвижимости (подготовка документов, необходимых для государственного учета объектов недвижимости).
• Установление формы и порядка определения платы за действия по государственному учету объектов недвижимости и предоставление информации.