ИПОТЕКА

Андреас Й. Цендер

Генеральный директор

Союза частных строительных сберкасс

Господину И.Д.Грачеву

Председателю Комиссии

Государственной Думы

по развитию ипотечного кредитования

Уважаемый господин Грачев!

Сердечно благодарю Вас за направленный мне проект закона о создании системы строительных сберегательных касс в Российской Федерации. Наша точка зрения по этому проекту была выработана совместно с членами нашего союза. Я надеюсь, что предложенные нами изменения и пожелания поддержат Вас в работе над этим проектом.

Использование накоплений на нужды индивидуального строительства в России приведет к широкому и длительному развитию эффективно работающей системы финансирования жилищного строительства. В частности такие накопления будут способствовать достижению следующих целей:

• Предоставление стабильного пула долгосрочных вложений для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов.
• Предоставление финансовых средств для покупки или постройки дома или для оплаты модернизации или ремонта.
• Облегчение доступа к получению кредита, особенно для граждан с низкими и средними доходами.

Следовательно, создание строительно-сберегательных касс будет служить подготовкой для развития открытой системы финансирования рынка ссудных капиталов и облегчит создание функционирующей рыночной экономики и стабильного финансового сектора.

Если у Вас возникнут вопросы или необходимость в дополнительной помощи, я всегда к Вашим услугам

С уважением

Андреас Цендер

В настоящее время в России обсуждается проект федерального закона "О строительно-сберегательных кассах". Целью этого закона является создание правовых основ для деятельности строительных сберкасс в Российской Федерации с тем, чтобы предоставить гражданам удобное и эффективное финансовое решение для улучшения их жилищных условий.

А потребность в новых квартирах и восстановительных мероприятиях (ремонте) очень велика: согласно расчетам Всемирного Банка более 290 млн. кв.метров жилого фонда подлежит санации ( ежегодно модернизируется лишь 4,5 млн. м2). В одном лишь Санкт-Петербурге должны быть санированы ок. 2 млн. панельных домов. В перспективе правительство планирует ежегодное увеличение строительства жилья на 70 млн. м2. Для осуществления этих планов изыскиваются инвесторы, а также новые возможности финансирования.

Цели, поставленные правительством, совпадают с желаниями граждан: согласно опросу, проведенному в Москве и Подмосковье в 2002 году (Институт изучения общественного мнения и Институт городской экономики), 57% населения рассматривают деньги, отложенные на приобретение собственности, как наилучшие инвестиции. А согласно опросу Аналитического Центра Недвижимости, проведенному в Москве (февраль 2003 г.), 77% россиян хотят улучшить свои жилищные условия.

Принятие закона "О строительных сберегательных кассах", исходя из вышеизложенного, получит всесторонюю поддержку населения и создаст основы для проведения политики, ориентированной на будущее и отвечающей потребностям страны. Предпосылкой для широкого признания и долгосрочного доверия со стороны граждан является создание стабильных и постоянных организационнх форм.

Представленный нам проект в значительной мере отвечает этим требованиям. Он содержит существенные моменты, которые должны быть урегулированы в законе о строительных сберкассах, и таким образом создает необходимую основу для организации действенной и долговременной сберегательной системы для финансирования жилищно-экономических мероприятий. В качестве критерия стабильности предусматривается: заложение основ здоровых и прибыльных организационных форм, которые управляют вкладами граждан, трансформируют эти вклады в жилищные кредиты, чтобы таким образом придать импульс экономическому росту.

Особенно мы приветствуем то, что это проект имеет гибкую структуру и свободен от формулировок (положений), которые уже содержатся в законе "О банках и банковской деятельности". Таким образом повышается прозрачность закона и улучшается применимость данного проекта в практической деятельности.

Клиенты будут доверять свои деньги сберегательным строительным кассам на длительное время. Такое доверие нуждается в поддержке и защите. В частности закон удовлетворяет этому важному требованию своими положениями об условиях деятельности кооперативов (статья 5 проекта) и об условиях заключения договора о вкладах в строительные сберегательные кассы (статьи 8-12 проекта). В этой связи мы приветствуем также создание инструментов по обеспечению платежеспособности строительных сберегательных касс таких как, например, страховой фонд (статья 14 проекта), т.к. они вносят большой и важный вклад в стабильную и долгосрочную деятельность строительных сберегательных касс.

Исходя из этого, привлечение Центрального Банка РФ для контроля за деятельностью строительных сберегательных касс гарантирует действенное и осторожное обращение со сберегательными вкладами граждан. В этой связи мы рекомендуем, во всех инструкциях, которыми ЦБ РФ регулирует деятельность строительных сберегательных касс, основываться на статье 20 пункт 4. Действия ЦБ будут тогда еще более целенаправленными, а защита доверия вкладчиков сберкасс будет надежнее, т.к. новые инструкции ЦБ будут быстрее претворяться в работе. Срок в один год мог бы быть хорошим решением.

Для дальнейшего улучшения действий всех заинтересованных сторон мы считаем необходимыми следующие изменения в проекте закона:

Статья 1 (Основные понятия, которые используются в данном Федеральном законе):

Определение улучшение жилищных условий: в этом определении можно подумать об удалении слов "в других кредитных организациях", чтобы сюда же относились договора о предварительном финансировании, заключенных в самой сберегательной кассе.

Определение "сумма сбережений на покупку жилья": четвертое тире " Кредиты, которые выдаются на цели улучшения жилищных условий" должно быть исключено, т.к. уже под третьим тире упоминается жилищный кредит. Таким образом избегаем ненужной путаницы с определениями промежуточного кредита и/или предварительного кредита.

Определение предварительный кредит и промежуточный кредит: Определение предварительного кредита включает в себя и промежуточный кредит. Поэтому определение промежуточного кредита может быть опущено. Таким образом проект еще более упрощается. Если определение промежуточного кредита будет опущено, то статья 13, первый и второй абзацы и статья 14 должны быть отредактированы соответствующим образом.

Мы также рекомендуем введение определения о распределяемой денежной массе, которое могло бы звучать так: Распределяемая денежная масса — это вклады для целей жилищного кредитования, начисленные проценты, а также погашающие выплаты по кредитам, которые были предоставлены строительной сберегательной кассой для улучшения жилищных условий.

Статья 2 (Правовой статус и особенности деятельности строительных сберегательных касс):

Ст. 2 пункт 2: Ограничение ипотечной ссуды 60% от суммы кредита совершенно разумно. Для предварительного кредита и промежуточного кредита такое ограничение не оправдано, т.к. еще нет никакого внесенного вклада клиентом (депонента) и такой вклад образуется только после выдачи промежуточного кредита и предварительного кредита.

Статья 3 (Банковские операции и сделки, которые проводятся строительными сберегательными кассами):

В новом проекте управление, выдача и одобрение заема, а также назначение использования свободных средств не разрешено или однозначно определено.

Желательно было бы, если бы проект был бы соответственно дополнен. В связи с этим мы рекомендовали бы также, чтобы строительным сберкассам было разрешено приобретать акции чужих юридических лиц, а также проводить побочные вспомогательные сделки . Это имеет смысл, если между ними и главной или вспомогательной деятельностью строительной сберкассы имелась бы непосредственая зависимость и они не были бы связаны с самостоятельными рисками. Под определение вспомогательная деятельность подпадают, например, управление или выдача денежных ссуд от своего или чужого имени и покупки на чужой счет в качестве комиссионера.

Статья 5 ( Порядок деятельности строительных сберегательных касс):

Ст. 5, Пкт.3 подпункт 6 ( Определение о минимальном периоде действия кредита, выданного на цели улучшения жилищных условий, который должен составлять минимум 18 месяцев): Мы рекомендуем опустить это определение, т.к. из-за этого специальные досрочные погашения клиентами будут задержаны и таким образом его гибкость будет ограничена, а возможный быстрый возврат займа будет невозможен. В связи с этим можно подумать об удалении подпункта 8 (Положения о предварительном и промежуточном кредитах), т.к. речь идет о ссудах вне коллектива заемщиков.

Кроме того, мы рекомендуем, дополнить эту статью регулирующим положением об упрощении процедур и о задачах предприятия.

Статья 10 ( Условия выдачи ипотечного сберегательного кредита):

В этом определении отсутствует что, строительные сберегательные кассы не могут быть обязаны выплачивать собранную сумму в определенный жестко установленный срок. Принудительные выплаты ипотечных ссуд после окончания периода вклада могут собственно повредить ликвидности строительной сберкассы.

Статья 12 (Обеспечение выполнения обязательств заемщиком по накопительному договору):

Требуемые меры безопасности, которые служат для обеспечения ссуды, не должны ограничиваться только недвижимостью, которая находится в собственности клиентов. Мы рекомендуем расширить эту статью в той части, которая, с одной стороны, может быть рассмотрена без предоставления обеспечения путем залога недвижимости, если клиент сможет представить другие достаточные обеспечения (заменяющие обеспечения). С другой стороны, строительная сберегательная касса может отказаться от обеспечения через право на залог или через право на заменяющее обеспечение, если из-за незначительной стоимости ссуды обеспечение кажется необязательным или клиент обязуется, служащую для залога недвижимость никаким таким способом не использовать , который мог бы помешать использовать эту недвижимость в качестве обеспечения по выданному сберкассой кредиту.

В период действия договора о сбережении сберегательная строительная касса получает сравнительно полное представление о надежности клиента. Клиент в процессе фазы накопления доказал свою финансовую дисциплину и поэтому после успешного завершения периода накопления в состоянии вернуть полученную ссуду. Отсюда рекомендуется расширение списка возможных обеспечений.

Статья 13 (Обеспечение финансовой стабильности деятельности строительных сберегательных касс):

Ограничение специальных страховых фондов макс. 1,5% от общего объема вкладов строительной сберкассы — рационально выбранное значение. Отчисления в этот фонд не должны производиться из налогооблагаемой прибыли, т.к. строительная сберегательная касса в начальный период своей деятельности работает с убытками. В качестве основы для расчетов мы рекомендуем выделять рефинансируемые из распределяемой массы промежуточные и предварительные кредиты, а также ценные бумаги, в которые вложены свободные средства.

Статья 14 ( Особенности предоставления промежуточных кредитов и кредитов с отсрочкой платежей):

Касательно этого определения мы хотели бы обратиться к опыту Германии. Ведь там строительно-сберегательные кассы имеют право предоставлять кредиты ( промежуточные или предварительные), даже и в том случае, если по договору накопления сбережений на улучшение жилищных условий кредит предоставлен быть не может. Объем промежуточного кредита в Германии также ограничен и мы считаем такое ограничение обязательным для сохранения финансовой стабильности строительной сберкассы.

В связи с этим мы все же рекомендуем объем предварительного кредита расчитывать исходя из разницы между накопленной общей суммой вкладов и объемом кредитов, предоставляемых с соответствии с договором о накоплении сбережений на улучшение жилищных условий. В Германии этот размер ограничен 70%. Это ограничение было бы рационально и для России. Статья может быть сформулирована следующим образом:

Глава 5 Заключение:

Мы приветствуем принятие дополнения к статье 212 Налогового кодекса РФ, т.к. отменяется неравенство при налогообложении материальной выгоды, "извлекаемой по кредитам, выдаваемых под заниженные проценты". Это определение ведет к равенству в конкурентной борьбе и таким образом к дальнейшему упрочению принципов рыночной экономики в России.

В особенности статья 15 указывает на высокую компетентность, которая проявилась при составлении данного проекта. Это еще раз подтверждают наши предложения по улучшению, которые представляют собой незначительные изменения и не касаются сущности закона.

Мы будем рады, если Закон "О строительно-сберегательных кассах" будет принят и в дальнейшем готовы всегда оказать поддержку в работе над этим законом, внеся свой вклад в создание эффективной и долгосрочной системы ипотечного кредитования индивидуального строительства, которая направлена на значительное улучшение жилищных условий населения России.

Берлин, 6 октября 2003 года