ИПОТЕКА

1. Обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

В российском законодательстве пока отсутствуют реальные правовые механизмы, позволяющие в полной мере реализовать концепцию единого объекта недвижимости. Главное препятствием в этом направлении является то, что в Гражданском кодексе разделены права на земельные участки и на находящиеся на них здания (сооружения), в то время как в Земельном кодексе провозглашается принцип, "согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением, случаев, установленных федеральными законами". В результате такой противоположной позиции двух основных кодификационных актов российской правовой системы существенно увеличиваются риски добросовестных приобретателей недвижимости, в результате чего, например, существенно повышается стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог недвижимости и стоимость жилья при первичных сделках.

Для обеспечения реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости предлагается:

• подготовить законодательные предложения на основе анализа действующего законодательства и мониторинга приватизации по уменьшению ограничений из Гражданского кодекса, иных федеральных законов принципа единства объектов недвижимости.

2. Проведение исследований проблем, возникающих при разграничении прав собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями

Вопрос о разграничении прав собственности на землю требует специального изучения. Необходимо обратить внимание на то, что в Конституции Российской Федерации нет прямого указания на обязательность разграничения земельных ресурсов на земли, составляющие собственность Российской Федерации и земли, составляющие собственность субъектов Российской Федерации. Согласно Конституции (ст. 9 ч. 2 и ГК РФ (ст. 212, 214) допускается множество субъектов права собственности на землю. Таким образом, речь должна идти о имеющем четкую юридическую основу процессе с ясно обозначенными признаками и критериями по которым производится разграничение.

3. Развитие институтов вещных прав на землю

Правовое оформление земельных отношений является одной из острейших проблем современной экономической жизни России. Этому способствует конституционное признание частной собственности на землю и принятый недавно Земельный кодекс. Однако, вся история цивилизации, включая ее современный этап, свидетельствуют, что право частной собственности на землю никогда не было и объективно не может являться единственной правовой формой отношений землепользования. В силу естественной ограниченности пригодной для использования земли неизбежно возникают не только многочисленные ограничения прав собственников земельных участков, установленные в публичных интересах, но и принимаемые законами возможности определенного (ограниченного) использования этих участков другими лицами (несобственниками).

В нашей стране целесообразно развивать помимо институтов частной собственности на землю и земельной аренды такие правовые институты, как сервитуты, ипотека, право застройки (суперфиций).

Кроме того, поскольку гражданское законодательство определяет иной порядок реализации вещных прав на землю (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, сервитуты, право застройки) требуются законодательные уточнения в ГК РФ, ЗК РФ, иных федеральных законах.

4. Подготовка законодательных предложений по созданию единой системы учета и описания объектов недвижимости

В настоящее время имеет место разделение системы учета объектов недвижимости на несколько подсистем, основными из которых являются система государственного кадастрового учета земельных участков, функционирующая на основе Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и система технического учета объектов градостроительной деятельности, осуществляемая организациями БТИ. Кроме того, учреждениями юстиции ведется на основе Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Каждая их указанных систем имеет свои нормативное обеспечение (в виде соответствующих нормативных правовых актов), институционное оформление (в виде соответствующих органов и организаций) и технологию производства учетных действий. Такая несогласованность и технологическая неупорядоченность приводят к дублированию действий, совершаемых различными инстанциями, удорожанию всей системы и, соответственно, к необходимости перекладывать бремя содержания избыточно дорогой системы на плечи граждан и организаций.

Фрагментарность рынка недвижимости в Российской Федерации не в последнюю очередь вызвана возможностью разделения прав у собственников недвижимости, существованием раздельных систем учета и, в этой связи, по меньшей мере удвоением рисков при обороте недвижимости.

Подготовка законодательного акта о создании единого кадастра недвижимости, который должен содержать одновременно учетные данные о земельных участках и о расположенных на них строениях — стратегическое направление, которое позволит организовать рациональную систему учета.

5. Подготовка законодательных предложений по совершенствованию государственного управления использованием земельных ресурсов

Правовым институтам, регулирующим деятельность компетентных органов исполнительной власти по государственному управлению использованием земельным ресурсам принадлежит чрезвычайно важная роль в обеспечении учета интересов всего общества при использовании и охране земель различными землепользователями, в обеспечении реализации прав граждан и юридических лиц.

К сожалению, в Земельном кодексе некоторые вопросы государственного управления изложены фрагментарно. Целесообразно, например, по аналогии с другими кодексами и с Федеральным законом "О недрах" ввести Земельный кодекс Российской Федерации раздел, посвященный именно государственному управлению земельными ресурсами. В этом разделе может быть раскрыта такая важнейшая функция государственного управления, как территориальное планирование использование земель.

6. Подготовка законодательных предложений по регулированию предоставления земельных участков строительство

Рассмотреть вопрос о возвращении права застройки как самостоятельного вещного права в систему современного российского законодательства.

7. Обеспечение взаимосвязи федеральных законов, касающихся земельных отношений

В настоящее время многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере земельные отношения, имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы.

Так, например:

• Существенно различны понятие "земельный участок" данное в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре" (ст. 1) с таким же понятием, данным в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (ст.6);
• Существенно различны принципы формирования Государственного земельного кадастра, определенные в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре" и в ЗК РФ;
• Существенно различны положения ЗК РФ и ГК РФ, регулирующие одни и те же земельные отношения, в то время как в абзаце втором подпункта 11 статьи 1 ЗК РФ установлено, что "При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель".

8. Подготовка законодательных предложений по разработке законодательства, прямо предусмотренного ЗК РФ

ЗК РФ содержит отсылки на законы или нормы, которые предстоит создать. Об этом упоминается не менее чем в 29 статьях ЗК РФ. Так, например, срочно необходим федеральный закон "О личном подсобном хозяйстве", так как земельные участки могут быть предоставлены в ЛПХ только в порядке, установленном этим законом *ст. 81 ЗК РФ (п. 3)

9. Законодательное совершенствование механизмов оценки земли

Действующее земельное законодательство оперирует, но определяет таких понятий как "кадастровая стоимость земли", "кадастровая стоимость земельных участков" и "кадастровая оценка земли".

10. Подготовка рекомендаций для осуществления практических проектов по эффективной организации землеустройства и застройки.

Организация практической деятельности по следующим основным направлениям:

• "Жилая среда", предполагающая осуществление массовой застройки жилых домов в рамках инвестиционных контрактов, заключаемых при содействии Центра с исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в отношении земельных участках, занятых вокзалами, аэродромами, предприятиями, а также не используемыми землями. Данное направление предполагает развитие различных видов ипотечных схем (в том числе накопительных, работающих по принципу строительно-сберегательных касс).
• "Деловая и рабочая среда", предусматривающая возведение нежилых объектов административного, торгового и др. назначения (бизнес-центры, торговые комплексы, гостиницы и т.д.) в основном, в центральной части города. Данное направление предполагает совершенствование порядка приобретения субъектами права земельных участков, в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю";
• "Среда обитания", целью которой является строительство элитного жилья и жилья повышенной комфортности (элитных городков, коттеджных поселков), а также формирование в границах Москвы и ближайшего Подмосковья территориальных зон, в которых, наряду с совершенствованием архитектурного облика города, иного населенного пункта, апробируются инновационные проекты в области высоких технологий (например, в строительстве "интеллектуальных" жилых зданий);
• содействие федеральным жилищным программам (в частности, программе обеспечения жильем военнослужащих).